为什么中国要在今天发展REITs？
首先，中国是拥有最多基础设施的国家，现在我们拥有的基础设施总量超过了78万亿元。按照财政部的数据，这些基础设施里有9.6%在运营过程当中使用者是需要付费的。也就是说，全国存量基础设施运营类资产的体量大概是7.5万亿。这笔资产，就是我们可以预估的中国基础设施REITs的市场规模。7.5万亿这个数字跟邵宇在2021年的推算相似，邵宇认为中国REITs市场的规模在3-8万亿元之间。
其次，2022年的经济工作的重点是稳增长，这就需要基础设施建设去贡献能量，但同样在这个时间段里，我们的地方政府债务风险也需要花精力去防范和化解。那如果想要兼顾这两件事，基础设施REITs可能就是一种最优的解决方案。
所以在3月份的《政府工作报告》里，李克强总理专门提到说，政府要坚持过紧日子，节用裕民，要「盘活财政存量资金和闲置资产」。5月份国常会，李克强又一次提出，要盘活基础设施等存量资产，而且明确提到了发行REITs这种盘活方式。
温铁军教授一个观点：中国应该把空间生态资源给货币化，来作为我们主权货币的锚，也就是价值抵押品。基于同样的逻辑，中国七八万亿可以运营的基础设施要是能够盘活，通过REITs给证券化，那是不是也跟空间生态资源有类似的作用。
蔡昉教授的一个观点：国内大循环的核心是形成统一大市场，「大」字很重要，它讲的是全国应该做到一盘棋，而不是热衷于搞地方保护主义，搞中小循环。
基础设施REITs，也相当于在构建这样一个统一大市场。
2022年3月，证监会又把REITs这事向前推了一步，发了一篇文章说，公募REITs下一阶段的重点工作有两个：一是正在研究制定基础设施REITs的扩募规则；第二个是保障性租赁住房的公募REITs试点项目也要抓紧落地。
证监会的这个意见相当于在说：一个REITs基金受欢迎，就可以再次募资去投资和运营更多的资产项目，而不是只守着原来的金山寺和雷峰塔。
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