2022年房地产市场行情走势预判
第一季度数据出了，2021年以来，全国房地产均价出现明显下跌。
去年初全国均价是1.1万/m²，到今年一季度，跌到9600/m²。
而且，销售额跌的比销售面积快。
这也体现降价了。
2022年一季度同比降幅超过10%，这是什么水平。
2002年有一轮下跌，那时候是5%；
2008年金融危机，不过被四万亿大水托了，也就1-2%；
2012年有过一波，8%左右吧。
今年的下跌，是本世纪中国房地产的最大跌幅。
非常严峻。
不光住宅降了，我主要工作的板块，商业地产（写字楼、公寓、商铺）价格也在下降。
下降额度逼近20%。
商业地产下跌，一方面是经济不咋样，企业都不怎么买写字楼了，消费也下去了；
另一方面，这里面还涉及“摩天楼危机”。
今天开会，客户还提起：为什么在经济最差的时候，迎来了这么多写字楼交楼，这写字楼怎么租怎么卖啊。
这非常合理。
摩天楼危机指的是：一栋大高楼盖起来的时候，往往就是经济危机的时候。
因为超高层这种华而不实的东西，拿地的时候肯定是经济繁荣期，等盖起来，通常也就下行期了。
写字楼群是一个道理。写字楼集中交货的时间，往往是经济出现下行周期的时间点。
这时候导致写字楼更不值钱。
这次经济下行又叠加了疫情。
商业地产的不繁荣，会进一步叠加在住宅上（很好理解，经济都不好了，就发不出奖金和工资，就没有钱买住宅）。
以及，大家住宅都买不起，就更投资不起商业性质的公寓。
公寓价格下跌远比住宅要明显。
这种世道小面积刚需公寓风险真的很大，我建议想买的不如先租一阵子观察观察。
大平层公寓不一样，那是另一个市场。
还出现了一个反直觉的现象：
进入2022，高房价省份成交面积在全国房地产成交面积占比明显下跌了。
诶不对啊，原理上优质城市不应该是避险资产嘛，应该是小地方更加不买才对吧。
其实也是合理的，2020年下半年到2021年头部城市涨了一大波。
北上广深乃至重庆合肥西安都涨了。
明显是放了一波水。头部城市的购买力被消化了一波。
现在2022年了，水开始外溢到便宜的省份了。
还有一个因素，头部城市及时限购限贷加码，以及头部城市被疫情影响严重。
昆明南宁不是头部城市，疫情没咋影响，反而销售还行。
说这些都没啥用，只是总结一下过去，属于看后视镜开车。
我斗胆预测一下未来。
我提过很多次的观点：未来，房价不可能全国普涨或者普降。
不同城市、不同区块，一定会出现剧烈分化。
如果只看全国均价，现在的均价已经回到了2020年上半年。
但，你自己看看你身边，你市房价回到2020上半年了嘛？
我在广州，公司旁边的核心区完全没有，而是有50%的涨幅。
但我发微博喷房价没跌的时候，就有很多非一线城市的留言，说：真的跌了，老百姓日子并不好过。
这就是分化。
表面看均价不变，贵的还会更贵，差的还会更差。
如果你们把当地均价和当地涨跌做成一张散点图。
你会发现，几乎是成正比的。
在五千到一万这个档位，大部分城市都在跌。
而一旦城市均价超过一万五，几乎都在涨。
北京、上海、长三角、大湾区这些优质区域，几乎都涨了。上海现在的房价和2020年末相比，涨了两成。一线城市从2021年以来基本都有10%的涨幅。
与此同时，越便宜越跌，很多西部边远省份都跌了10%以上。
啊，我们东北的吉林也跌了超10%。
很多城市都开始约谈开发商不让恶意降价了，让开发商尊重市场规律，但实际上你们那里降价就是市场规律。
比如我们东北吧，七普人口数据你们都看了，东三省全是人口净流出的，我感觉东北也就沈阳房价还能支棱几下，其他什么长春哈尔滨都有点危险。
所以未来的预测就是：
一线城市基本也就这样了，深圳上海都出现小幅回暖，很可能这就是底部了。
为什么说头部城市没那么惨，去年出了个新政策：集中供地。
现在你再去看回集中供地的那些地，基本上都没开发（没钱了）。
现在供地不开工，就会影响两年后的楼市，导致那时候房子没那么多。
所以是没那么差的。
而三线及以下城市，房产不是什么好东西。
这些地方的刚需你们不用着急，等等看吧。
我劝了我很多辽宁本溪老家的亲戚放弃本溪去沈阳，以后养老也能用，希望他们能听。
以及，同一城市，越是核心区，风险越小。
同一城市也分限购严不严格，比如广州，增城从化就很松，你看是不是每次跌都先跌增城。
越是头部城市，越是核心区域，越是优质小区，越是非刚需产品，越稳。
这时候你发现了，这不就是有钱人的房子嘛？
你说这么多，我们普通人也买不起啊。
当然了。
这就是非常差劲的地方，一涨就涨有钱人，一跌就跌刚需。
习惯了，还能咋地，对付着过吧。
请先 ！